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年报风云丨“新恒大”的功守道

2019-3-28 9:53:35  来源:    字体大小:
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年报风云丨“新恒大”的功守道

  当中国恒大公布其2018年年报之时,或许很多开发商会怀疑,彼此过的不是同一个“2018年”。

  据国家统计局公布的数据,2018年全国商品房销售面积同比增速仅为1.3%,增速比2017年低了足足6.4个百分点;销售金额同比增速比2017年低1.5个百分点。一季度到四季度,全国商品房销售面积增速分别为3.6%、3.1%、2.0%和-2.0%,呈非常明显的下降趋势。不少房企谓之“过冬”,甚至有房企喊出“活下去”的口号。

  而在这种背景下,恒大交出一份怎样的年报答卷呢?一个词可以形容:“光彩夺目”。

  先来看其中一组最受业界关注的数据。

  至2018年年末,中国恒大的年度净利润(剔除汇兑损益)总额达人民币722.1亿元,同比增幅竟达106.4%!翻了一番多。其中因中国恒大已经在2017年彻底还清了所有永续债,仅这一项就让恒大在2018年“释放了约200亿元的利润。”

  同样出彩的是年度核心业务利润,为人民币783.2亿元,同比增幅达93.3%!核心业务利润率为16.8%,上升3.8个百分点。

  年度股东应占利润增加至人民币373.9亿元,较2017年增长53.4%。

年报风云丨“新恒大”的功守道

  以上这组数据,不少评论界人士称恒大为“利润王”。

  恒大的利润从何而来?综合年报数据以及近几年恒大的一系列动作,大致可以从攻和守两方面分析。

  所谓“攻”,就是营收的大幅增加

  2018年,中国恒大的营业额为人民币4662.0亿元,同比大增49.9%。由此,恒大很有可能成为中国首家年度营收突破4500亿的地产公司(此外,恒大年度毛利为人民币1689.5亿元,同比也是大增了50.5%)。

  竣工方面,2018年度恒大累计有598个项目部分或全部竣工,竣工面积7225万㎡,同比增幅达60.1%。至2018年末共计666个项目实现交楼,交楼金额达4527.6亿元。

  年度录得合约销售额人民币为5,513.4亿元,同比增长10.1%,百分比虽然不是最好看,但却是以5000亿的基数实现,而500亿左右增量已经相当于一家年销售额在全国50—60位的重量级房企,可见其增量之惊人。此外合约销售面积5,243.5万㎡,同比增长4.2%。合约销售均价为每10,515元/㎡,终于突破了万元大关,同比增长了5.6%。

  据悉,恒大在产品打造方面,全力打造全环节精品,比如项目施工单位必须为全国前十强,所用材料需为国内外知名品牌,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断增加产品附加值,为市场提供高品质、高性价比的精品住宅,这也是2018年恒大利润大幅提升的重要保障。

  除了“攻”,恒大的“守”也非常出色

  2018年,恒大继续贯彻“三低一高”的经营模式,通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低了销售、管理费用率,并坚持标准化运营及集约化采购,以更强大的品牌及成本控制措施,继续从土地购买源头上控制成本,又凭借供货商战略联盟,实施集中采购、进一步控制采购成本、工程成本。成本控制能力的不断提升确保了利润总额持续提升。

  恒大通过控制新购土地储备、努力扩大盈利规模增加权益、利用自有资金提前清偿部分高息借贷等方式,实现总负债水平及负债率同比大幅下降。

  截止2018年末,恒大净负债率降至151.9%,较2017年底降低31.8%;总借贷水平较同期下降595亿元,降幅为8.1%。

  一方面销售收入大幅增加,另一反面负债稳步降低,且成本控制出色,恒大这个“利润王”当得很稳。

  近万亿的土地储备估值

  恒大在2018年启动了“新恒大、新战略、新蓝图”的战略部署。作为“新恒大”的开篇一年,2018年的这份年报无疑是一份出色的答卷。而关于“新恒大”的未来,根据年报提供的信息,同样可观。

  在土地储备上。截止到2018年年末,恒大土地储备项目达811个,储备面积共3.03亿平米,分布于中国228个城市,覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市。其中一二线城市土地储备原值达3285亿元,占比66%,平均楼面地价仅为2040元/㎡,三线城市土储原值1677亿元,占比34%,平均楼面地价仅为1178元/㎡。

  另外,恒大目前在粤港澳大湾区拥有项目109个,总规划建筑面积约4927万㎡,总货值超1万6千亿。而平均楼面地价仅为1635元/㎡。

  目前,世邦魏理仕对恒大土地储备的评估值为9758亿。

  开拓三大万亿级新产业

  新恒大的“新”还在于“新蓝图”。并准确选择那些有可能达到“万亿”级规模的产业。用许家印的话说,就是“恒大在产业选择上,一定是非常大的产业。”

  为此,“新恒大”正在大旅游、大健康和新能源汽车三大领域全力开拓。

  大旅游方面——

  恒大旅游集团经过9年的调研和探索,目前正在着重打造填补世界空白的两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”。其中,“恒大童世界”是专为2—15岁的少年儿童打造的,号称为全球唯一的“全室内、全天候、全季节”大型童话神话乐园。

  目前15个童世界项目已布局完成,力争2021年起陆续实现开业。

  “恒大水世界”是由恒大筛选全球现有170多项水上游乐项目,组成最受游客欢迎的120个项目,力争成为全球最大的“全室内、全天候、全季节”大型温泉水乐园。未来2—3年计划在全国布局20—30个。目前中国海南海花岛各业态外立面均已完工,正进行室内装修及设备安装工作,计划2020年开业。

  大健康方面——

  恒大健康集团经过近5年调研,将着重打造为养生养老产品“恒大养生谷”。恒大养生谷计划整合一流的医疗、健康管理、养生、养老、保险、旅游等资源,“为会员提供全周期、高质量、多维度的健康服务”,目前恒大已在全国布局12个恒大养生谷,未来三年计划实现布局50个以上。其中博鳌恒大国际医院为恒大首个国际医院,是美国哈佛大学附属教学医院布莱根医院在美国外的唯一附属医院,现已正式开业。

  新能源汽车方面——

  恒大依赖强大的资金实力和前瞻性的眼光,已获得一系列的“黑科技”。

  比如已入主瑞典国家电动汽车有限公司(NEVS),获得萨博汽车的核心技术。与世界顶级豪车制造商Koenigsegg组建合资公司(NEVS控股65%),获得强大的超级豪华整车研发制造能力;在动力电池方面,入主卡耐公司,获得日本顶尖技术,拥有行业前三的动力电池产能;在轮毂电机方面,入主荷兰e-Traction,拥有号称全球最先进的轮毂电机技术,已达到量产并在国际广泛应用。

  截至目前,恒大的各项收入中物业销售依然处于绝对“大头”,但以“新战略、新蓝图”为目标的恒大,是否会在未来开拓更多万亿级的新兴产业?以恒大的做事风格,也许不用怀疑太多。

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