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唐勇上位:华润置地租金近百亿 曾饱受规模落后诟病

2019-4-1 10:45:07  来源:21世纪经济报道    字体大小:
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截至2018年底,华润置地商业投资物业资产账面总值为1268.6亿元,占集团资产总值的近五分之一。

“灵魂舵手”吴向东的离开,看起来并没有影响华润置地前进和转型的步伐。

3月26日,华润置地新任主席唐勇和一众管理层出现在业绩会上。“当主席没有什么特别的感想”,唐勇称。此前,他已担任了四年华润置地的副主席。

这个低调又高效的团队交出了一份与众不同的成绩单:销售超2000亿元位列第九,投资物业租金收入达95亿,预计今年可达百亿。

这是一份没有引起足够重视的财报。同日,万科、恒大也在香港召开了业绩会,抢走了很多关注度;外界多讨论房企的销售金额、净利润、净负债率、土地储备等指标,而对租金收入不够敏感。

华润置地租金收入达到百亿的意义,不亚于当年万科销售过百亿、千亿的里程碑式节点,它标志着,华润在房地产转型、下半场的运营赛道上已遥遥领先。

排位进阶

与保利、中海等类似,同为央企的华润置地在几年前也饱受“规模落后”的诟病;自2017年提出“力保前十”后,华润在销售上持续发力。

财报显示,公司于2018年实现合约销售2110亿元,同比增长22%,排名较2017年的第十位上升至第九位。

申万宏源(香港)指出,在2015-2018年这一轮行业上升周期中,公司实现销售复合增长30%,同期可比同业中海外和万科的复合增速分别为20%和30%。

此外,华润置地全年综合毛利润率为43.4%,万科和中海外的毛利率分别为29%和37%,证明了华润置地借助其住宅、商业综合体的优势,为物业开发提供附加值。

华润在净利润方面还未进入第一阵营。2018年归属股东应占溢利242.37亿元,同比增长23.09%。而已公布年报的万科、碧桂园、中海、恒大则分别为337亿人民币、346亿人民币、449亿港币、374亿人民币。

不过,作为仅有的几家2018年全年土地购置支出超出2017年的开发商,华润置地显示了逆势增长的潜力。

2018年下半年,公司仍在核心城市捕捉地价下行后出现的机会。申万数据显示,全年土地购置支出达到1513.5亿元,权益支出1040亿元。截至2018年末,其土储已覆盖全球70个城市,平均土地成本为5858元/平米,占当前销售均价约33%。

公司总土地储备面积约6000万平米(权益土地储备面积约4500万平米),其中约5000万平米用于物业开发,其余则用于投资物业。一、二线及具有产业支撑的三线城市土地储备占比达83.0%,与华润置地的商业模式相匹配。

作为国内城市更新和旧改运营的翘楚,招银国际称,华润置地目前运营30多个城市更新项目,其中16个关键项目,建面达2,200万平,可能在未来几年逐渐贡献收入。

作为央企的华润,资金成本为业务最低之一,去年华润置地的平均融资成本上升30个基点至4.47%,预计今年将小幅下降。

此外,截至2018年12月31日,总有息负债比率为42.3%,与2017年底持平,净有息负债率为33.9%,较2017年底的35.9%有所下降,维持在行业较低水平。

对华润而言,2018是不平静的一年,商业运营的开拓者吴向东正式去职,唐勇补位主席,数位高层也离职或轮换。

华润置地内部人士亦曾表示,人事变动并不影响公司的战略逻辑和业务路径。

申万认为,空缺超过四年的董事局主席一职尘埃落定,这对公司长远发展正面。

华润将2019年销售目标定为2420亿元,同比增长15%,并于前两个月实现合约销售金额256亿元,同比增长36%。

唐勇预计,有信心可超额完成目标,在毛利率和高周转之间寻求平衡。

运营生意

由开发商向城市综合投资开发运营商转变的华润置地,已在房企下半场的赛道之一商业运营上领先。

年报显示,2018年华润置地商业实现95.2亿元的租金收入,同比增长28.4%。其中购物中心营业额68.6亿元,同比增长29.9%。

截至2018年底,华润置地商业投资物业资产账面总值为1268.6亿元,占集团资产总值的近五分之一。

除深圳湾综合体落成外,2018年华润新开业7个购物中心,并在深圳、天津、杭州、南京等一二线城市获取了优质商业项目;期内拥有在营商业面积921万平方米,包含35个购物中心,43个储备项目,另有管理输出购物中心项目25个。

根据华润置地商业的计划,到2020年,其租金收入可以达到100亿元。

万科董事会主席郁亮、恒大董事局主席许家印在3月26日的业绩会上都指出,公司在寻找、布局未来可以与住宅开发市场相媲美的新业务、新产业,这些业务必须是营收千亿、规模万亿的级别。

商业地产的运营正是其中的一个。其收入和盈利模式,不同于开发业务通过销售赚取价差,而是通过运营和服务收取租金、管理费等。

这是一场彻底的转型和变革。目前,万科、恒大、碧桂园、龙湖这些主流开发商租金收入仅在数二三十亿、四五十亿左右的水平,华润近百亿的租金收入,将是除万达之外第二家租金收入百亿级的内地开发商,也逼近港资的九龙仓、新鸿基以及新加坡凯德。

华润置地表示,购物中心为代表的投资物业是集团重点发展的业务板块,未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期,将进一步提升投资物业的开发及运营效率,确保租金收入持续稳定增长,并持续提升盈利能力。

早在2017年,华润置地已对商业地产组织架构和主要管理人员进行调整,商业地产事业部成为华润置地的一级组织机构。

招银国际预计,到2021年华润将拥有850万平的购物中心。此前,华润管理层曾透露,有分拆商业地产上市的计划,上市后市值或达千亿。

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