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北京限竞房入市周年:七成未签约变成库存 央企也愁卖

2019/6/21 16:45:02  来源:每日经济新闻    字体大小:
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2018年6月,北京首批限竞房入市。这一年,“限房价、竞地价”成为规则,作用于北京楼市的各个环节。

2019年5月,北京再次拍出不限价地块,土地市场又生变。

限竞房入市一周年,房价、地价趋稳,滞销困局仍在,分化依旧严重,但网红盘亦频现,多个项目近期成为区域销冠。市场将去向何方?

政策掣肘

作为两限房的“接替者”,限竞房自带调控属性。早在2010年,北京就率先进行“限房价、竞地价”土地出让试点,即在限定商品房最高销售价格的基础上,竞争土地价格。但在出让了房山区长阳镇起步区6号地块后,这种方式一度绝迹。

到了2015年,北京楼市迎来“豪宅元年”,包括万柳书院、西宸原著等在内的20余个顶豪项目的密集入市,令整个北京楼市“被豪宅化”,四环内房价已经开始步入8万元门槛。

这种火热一直持续至2016年。在《每日经济新闻》记者采访的数位行业从业者中,回忆起2016年的北京楼市,他们都使用了“暴涨”一词。“那个时候真的是一天一个价,房子和抢差不多了,如果你定金交得晚一会儿,房主可能就会涨价了。”

数据层面,记者发现,从国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看,2016年间,每个月的新建商品房价格指数同比几乎都维持着两位数增长,9月~10月甚至超过了罕见的30%,价格指数也由2016年年初的111.3猛增至年末的128.4。

“全款变首付,首付变车库”成了当时流传甚广的一句调侃。市场升腾,飞涨的房价和地价令相关部门不得不出手整治。

2016年9月30日,北京市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,提出“限房价、竞地价”的土地出让方式,即“9·30新政”。此后,北京的住宅土地供应,几乎都以这种形式推出,即住宅需要以政府限定的价格出售,多数项目户型需采取“70/90”设计,要求开发商70%的房型低于90平方米,且购房者5年内不得转售。

2017年起,限竞房用地为北京住宅用地供应的主流。据诸葛找房,2017年北京成交限竞房用地44宗,成交规划建筑面积646万平方米,限竞房用地占整体住宅用地的比例为67%;2018年北京成交限竞房用地41宗,成交规划建筑面积497万平方米,限竞房用地占整体住宅用地的比例达到80%。

到2018年6月,限竞房用地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上。当年6月10日,北京市首个限竞房项目瀛海府开盘,当天上午就被认购完毕,194套房源有约700组客户前来选房,抢到就和中奖一样。

一年来,记者曾走访北京诸多热门板块限竞房项目,用“冰火两重天”来形容并不为过,既有使出浑身解数去化但依然一般的旭辉城,也有不愁卖的西城天铸。

滞销困局

入市之初,由于低于市场均价,潜在购房客群扩大,限竞房一度备受市场追捧,开发商们也表现出了极高的参与意愿。

事实上,最初城六区几个限竞房项目去化情况还是很好的,但五环外一些项目就表现得不尽如人意,限竞房的火热销售也未持续太久。

从整体情况看,据中原地产研究中心统计数据,从2018年6月10日入市开始,截至2019年6月10日,北京限竞房网签套数合计11976套,网签套数占供应总量为35%;网签面积为125万平方米,按照面积计算,网签完成率只有31%;平均网签价为每平方米48693元,网签总金额为610亿元。也就是说,近七成限竞房还未签约销售,就已经变为库存积压。

除滞销外,限竞房的口碑也成为一大问题。由于地价、房价、配建规模都被限定,项目利润变得十分有限,加上限竞房的面积也被限制,其实开发商在产品上做文章的余地很小,这就容易导致品质问题。除此之外,部分区域限竞房的均价已经进入了豪宅价格标段,甚至超过10万元。如果在产品上做减法,开发商又靠什么来赢得高端改善客群?

经济学家董藩曾明确表示,限竞房比商品房差,共有产权房比限竞房还差。由此,当“我们的限竞房跟商品房质量一样”这句话从某央企限竞房项目销售人员口中说出之时,还是可从中窥知一二的。

在市场竞争白热化之下,区位和配置便成为突围的核心要素。据诸葛找房,北京各区域限竞房去化水平不同,丰台区由于限竞房项目多位于五环内,位置较好、购房者关注度高,去化率为52%;其次为昌平区,去化率为48%。

从网签数据看,限竞房热点集中在石景山、丰台、朝阳区孙河板块,特别是西部区域,包括橡树澜湾、长安云锦、国风长安等热盘不断出现。从位置看,五环内、四环周边是这些项目的一大特点,区位价值是第一大要素。同时,这些区位的交通等配套也优势明显。

与此同时,限竞房们还面临着供应井喷、区域板块项目扎堆的残酷现实。在大兴、亦庄、朝阳、昌平、石景山等板块内,限竞房项目入市都十分集中,甚至出现过亦庄8个项目同期“近身肉搏”的激烈竞争。此外,受“70/90”影响,产品同质化严重,这给未来项目再流通也带来不利影响。

合硕机构首席分析师郭毅就表示,过去两年,北京在加大土地供量的同时,又限定价格和产品,住宅产品的地段、户型、总价高度相近,造成限竞房大面积滞销,房企不得不在价格已被限定的情况下进一步降价,从而断臂求生。

去向何方

房企一方面要面临来自同行的激烈竞争,另一方面还要抗住房子短期卖不动、回款难的压力。

也正由此,不少限竞房项目的价格战去年就已经打响。在大兴区限竞房中海云筑开盘前(2018年9月30日),《每日经济新闻》记者就不断接到销售电话,在每平方米42158元限价基础上又降了6000元,均价36000元/平方米。

这意味着,还未开盘,中海云筑主打的89平方米三居总价从375万元变为320万元。销售人员对此的说辞是:第一次开盘不做过多媒体宣传,把这笔钱省下给购房者优惠,做足口碑传播。

据房天下数据,2018年9月开盘后很长一段时间,中海云筑的销售均价一直维持在36000元/平方米,直到今年6月略升至37000元/平方米。

这只是一个缩影,除了房企自身外,限竞房也确实对楼市影响巨大。房价方面,2018年6月至今,北京新建商品住宅价格指数每月上涨不超过1%,同比没有超过4%;价格指数仅从135.3上涨至140.7,可谓温和。二手房有连续5个月环比微降,同比更是有10个月微降,价格指数从146.7上浮至146.9,几无变化。

丰台区限竞房项目橡树澜湾的销售人员告诉记者,他们项目的开盘令周围二手房均价下降了1万元。这种限竞房新项目与周边二手房价格倒挂的现象已不罕见。

土地方面,2018年,北京市土地拍卖全年成交总金额1677.9亿元,同比2795.6亿元下降约40%;成交总建设用地面积447.94万平方米,而2017年为639.02万平方米,下降约30%。

以青龙湖板块为例,据《中国经营报》此前报道,该区域分别在2017年6月下旬、2018年7月成交了2宗相邻限竞房地块,先期成交的限价3.72万元/平方米,经测算最终地块内住宅部分摊占的成交楼面价接近2.7万元/平方米。一年后成交的地块,同样限价3.72万元/平方米,但最终成交楼面价为2.3万元/平方米。

然而,在限竞房土拍政策两年多后,开发商拿地回归理性,北京的土地市场悄然生变。

今年5月28日,朝阳区孙河一宗不限价地块成交,开发商们似乎又有些蠢蠢欲动。地处豪宅区,加之不限价,这宗始价为24.49亿元的稀缺地块,吸引了碧桂园、保利、龙湖、首创、首开等10家房企参与争夺,最终恒基地产以30.2亿元收入囊中,溢价率23.3%,楼面价69572元/平方米,刷新孙河区域纪录。

诸葛找房方面表示,今年不限房价、不限70/90的地块再次出现,将给予开发商在户型设计、产品溢价上更多自主空间,预期未来随着北京土地、楼市的持续稳定,不限价地块或许会继续增多,土地出让方式也将更加灵活。

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